关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见

关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见 北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知 京政办发〔2001〕91号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》已经市政府原则同意，现转发给你们，请遵照执行。 北京市人民政府办公厅 二〇〇一年十一月三十日 关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见 市国土房管局 二〇〇一年十一月二十日 1995年以来，全市物业管理行业依据市政府颁布的《北京市居住小区物业管理办法》，坚持“市场化、社会化、专业化”改革方向，进行了多方面的探索和实践，全市物业管理得到了很大的发展。但是，随着住宅建设规模的扩大和住房制度改革的深化，观念陈旧、体制落后、责权利不明确、市场运行不规范等问题越来越影响物业管理的发展。为进一步规范和加强本市居住区物业管理，推动物业管理行业健康有序的发展，提出以下意见： 一、加快组建和完善业主委员会 （一）物业管理是指住宅楼房内的公共部分以及楼房外一定区域的非经营性公用设施和环境的管理。物业管理是业主对物业管理区域内共同利益的维护、管理。业主或经约定的使用人（以下统称业主）是这个区域内物业管理的重要责任主体。 （二）物业管理通过组织业主委员会来实施。业主委员会由全体业主通过一定方式推荐或选举产生，在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的业主担任，并保证遵守物业管理法律法规，遵守物业管理公约、遵守业主委员会章程。鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业管理。 根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。 （三）业主委员会应当按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责：代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系；负责监督物业管理企业服务质量，对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业，可以依法解除合同，另行选择物业管理企业；督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约，按期交纳物业管理费用；协调业主、物业管理企业之间的关系；协助物业管理企业搞好物业管理。 （四）凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。 危旧房改建区的区（县）政府或危改项目承担单位，应在小区交用时组织入住业主组建业主委员会。 物业管理区域内业主数量较少的，可以不组建业主委员会，推荐业主代表行使业主委员会职能。 （五）商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，用以保障住房售后的维修管理。公共维修基金按照规定实行专户存储、专款专用。业主委员会成立前，商品住宅公共维修基金由物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立后，业主委员会负责审定物业管理企业提出的年度使用计划，并按计划监督公共维修基金的使用。 二、培育和规范物业管理市场 （一）物业管理企业作为物业管理市场的主体，要按照现代企业制度的要求，完善法人治理结构，坚持以服务居民为中心，建立健全各项规章制度，严格执行《北京市居住小区物业管理服务基本要求》，自觉履行物业管理合同，不断提高服务水平。物业管理企业的服务收费要明码标价，收费项目、收费级别、收费标准及收费依据应在收费场所公布。鼓励物业管理企业吸收下岗职工就业。 （二）业主应当采用招投标方式确定物业管理企业，形成公开、公平、公正的竞争机制。新建商品住宅、经济适用住房、危旧房改造项目的开发建设单位及业主委员会选择物业管理企业，必须采取招投标方式确定；其他居住区在选择新的物业管理企业时，一般也要实行招投标方式。物业管理行政主管部门应加快建立物业管理招投标有形市场，加强对物业管理招投标活动的监督管理。 （三）规范物业管理收费。 1．公共性服务实行政府指导价。公共性服务内容包括公共区域的保洁、保安、绿化、共用部位和共用设施设备的日常运行维护和小区日常管理等。公共性服务实行分级收费，由产权人或经约定由使用人交纳。 业主委员会成立前，居住小区公共性服务收费的等级和标准由市或区县物价主管部门、物业管理行政主管部门核准。业主委员会成立后，业主委员会可以与物业管理企业协商选定公共性服务收费级别及标准，并可在选定级别的政府指导价基础上适当浮动。 2．特约性服务收费实行经营者定价。自用部位、自用设施维修的收费项目和标准由业主委员会和物业管理企业协商确定；未成立业主委员会的，物业管理企业应事先明示。特约性服务收费由委托人交纳。 三、积极推进老旧居住区实施物业管理 （一）推进老旧居住区的物业管理工作应当从加快房改和加强老旧居住区环境整治着手，为实施物业管理创造条件。各区（县）政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。争取在2003年底以前，全市城区的老旧居住区基本实行物业管理。 （二）推进老旧居住区的物业管理，必须同步加快直管公房维修管理体制改革步伐。市、区（县）房管部门要按照政企分开的原则，改革管理体制，对原有的直管公房由政府直接经营管理改为授权企业经营管理。授权经营的企业要通过改革转变经营机制，实现由传统的房屋管理模式向现代物业管理模式的转变。 （三）加快老旧居住区直管公房维修管理体制改革。结合直管公房管理体制改革，按照“管修分离”的原则，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行。 （四）机关、企业、事业、部队、学校等自管房单位也要结合后勤社会化改革工作，将房屋和区域环境管理推向社会,实现专业化的物业管理。 四、加强物业管理监督 （一）市、区（县）国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）作为物业管理行政主管部门，要转变职能，改进作风，依法行政，重点是培育和规范市场，做好指导、服务和监督工作，不断加强和改进管理。同时要加紧制定物业管理行业发展规划和有关政策，推动物业管理行业的健康发展。 市、区（县）房屋管理部门要加快直管公房管理体制改革。所有直属房管公司、房管所要按照政企分开、政事分开的原则，加快与原行政主管部门的脱钩，原承担的行政管理职能交给行政主管部门。与此同时，要加快经营管理体制改革，使之尽快完成向物业管理企业的转变。在改革过程中，市、区（县）房屋管理部门要做好脱钩转制的各项工作衔接和具体指导，确保这项工作的顺利进行。 （二）市、区（县）国土房管局负责指导业主委员会的组建和日常工作的监督。业主委员会的成立、改选及做出的重要决定均应向所在区（县）国土房管局登记备案。区（县）国土房管局对业主委员会做出的违反法规、规章及政策的决定，有权要求业主委员会纠正。 （三）市、区（县）国土房管局要加强对物业管理企业服务的执法检查，特别是对达不到《北京市居住小区物业管理服务基本要求》、群众反映强烈、投诉多的物业管理企业，要从严查处。通过执法检查，促进企业不断提高服务质量和规范行为。同时，要加强执法队伍建设，提高执法人员素质，积极探索适合本市物业管理特点的执法体制。公安、绿化、物价等部门要按照各自职责加强对居住区的社会治安管理、绿化管理和物业管理企业收费等行为的执法检查。 （四）完善居住小区的建设与管理衔接制度。居住区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施，在具备通水、通电及道路、卫生保洁、交通等基本生活条件后，才能安排居民入住。开发建设单位办理销售新建商品房手续时，必须提供物业管理公约。销售住宅时，必须向购房人明示物业管理公约。公约要明确物业管理服务项目、服务内容和费用标准。购房人在办理房屋交易过户手续时，要提供履行物业管理公约的承诺书。 五、统一认识，加强领导 规范和加强物业管理，是为居民创造方便、整洁、舒适、安全的生活和工作环境的一项重要工作，涉及到广大居民的切身利益，是实践江泽民总书记“三个代表”重要思想的具体体现。各区（县）政府要充分认识搞好物业管理工作的重要性，把规范和加强物业管理作为为群众办实事、办好事的一项重要工作，列入政府的日常管理。各部门、各单位要在同级政府的统一领导下，统筹规划、密切配合、狠抓落实。街道办事处、社区居委会要结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作的健康发展。 六、加强宣传，转变观念 有关部门和单位要加大宣传力度，通过报纸、杂志、广播、电视等媒体以及其他形式，广泛开展物业管理法规、政策和相关知识的宣传，引导居民正确认识物业管理对于改善自身居住环境的意义，提高全社会物业管理意识，鼓励居民参与物业管理，为规范和加强全市物业管理创造良好的社会氛围。